రిజిస్ట్రేషన్ డాక్యుమెంట్ లేకుండా సేల్ అగ్రిమెంట్ ద్వారా యాజమాన్య హక్కులు సంక్రమించవు – సుప్రీంకోర్టు

• ఈ కేసులో నాలుగు కీలక సూత్రాలను స్పష్టం చేసిన అత్యున్నత న్యాయస్థానం
• రిజిష్టర్ డీడ్ లేకుండా కేవలం సేల్ అగ్రిమెంట్‌తో హక్కులు రావు
• సేల్ డీడ్ రద్దు చేసుకోకుండా కేవలం పొజిషన్ కోరడం చెల్లదు
• దశాబ్దాలు కళ్లు మÖసుకొని 1960లో జరిగిన బదలాయింపు ఇప్పుడు సవాలు చేయడం చెల్లదు.
• ఒకప్పుడు తానే అమ్మకానికి ఒప్పుకొని, ఇప్పుడు దావా వేయడం చట్టపరంగా చెల్లుబాటు కాదున్యాయనేత్రం:

అయితగాని జనార్ధన్ (అడ్వకేట్, కంటెంట్ రైటర్)(9705005658).

స్థిరాస్తుల రేట్లు పెరగడంతో దశాబ్ధాల క్రితం జరిగిన లావాదేవీలను కూడా కోర్టు కేసుల్లోకి లాగే లిటిగెంట్‌లకు అత్యున్నత న్యాయస్థానం 16.10.2026 న వెలువరిచిన తీర్పులో పలు చట్టపరమైన సూత్రాలను స్పష్టం చేసింది. గతంలో పలు తీర్పులలో ఇవే విషయాలను నొక్కి వక్కాణించినప్పటికీ తాజా తీర్పులో మరింత స్పష్టంగా సూత్రీకరించి తెలియజేసింది సుప్రీంకోర్టు.

వివారాల్లోకి వెళితే .. సోహన్ సింగ్‌కు “నాథూరాం ఫ్రెండ్లీ హౌజింగ్ సొసైటీ, న్యూ ఢిల్లీ”లో సభ్యత్వం ఉంది. ఈ హౌజింగ్ సొసైటీకి కేటాయించిన స్థలంలో సభ్యుడైన సోహన్ సింగ్‌కు కూడా సుమారు 4,132 చదరపు గజాల స్థలాన్ని ఇంటి నిర్మాణం కోసం నామినల్ రేటుకు కేటాయిస్తూ, హౌజింగ్ సొసైటీ 1952 లో సేల్ అగ్రిమెంట్ చేసింది. ఈ స్థలంలో 3 సంవత్సరాల్లో ఇంటి నిర్మాణం పూర్తి చేయాలని నిబంధన పెట్టింది. ఇది హౌజింగ్ సొసైటీలో అందరి సభ్యులకు వర్తించే నిబంధన. అయితే సోహన్ సింగ్ శీమ్లాలో ఉండటం వలన నిర్థిష్ట కాల పరిమితిలో అనగా 1955లోపు తనకు కేటాయించిన స్థలంలో ఇంటి నిర్మాణం చేయలేక పోయాడు, చేస్తానన్న నమ్మకం కూడా కోల్పోయాడు. తనకు కేటాయించిన స్థలాన్ని వదులుకోలేక, ఆ స్థలాన్ని తన సమీప బంధువైన సోభా సింగ్ కొడుకు పేర బదిలీ చేయవలసిందిగా 1954లో హౌజింగ్ సొసైటీకి లేఖ రాశాడు. దీంతో ఆ స్థలాన్ని హౌజింగ్ సొసైటీ, సోభా సింగ్ కొడుకైన గుర్బక్స్ సింగ్‌కు బదిలీ చేసింది. ఆ తర్వాత గుర్బక్స్ సింగ్ ఆ స్థలంలో 1959 వరకు ఇంటి నిర్మాణం పూర్తి చేసి, హౌజింగ్ సొసైటీకి చెల్లించ వలసిన అన్ని చార్జిలు చెల్లించారు. ఫార్మాలిటీస్ అన్నీ పూర్తి కావడంతో నాథూరాం ఫ్రెండ్లీ సొసైటీ ఆ ప్లాట్ ను 1960లో గుర్బక్స్ సింగ్‌కు రిజిస్ట్రేషన్ చేసింది. కాగా 1975 సంవత్సరంలో సోహాన్ సింగ్ వారసులు దీన్ని సవాలు చేస్తూ సివిల్ కోర్టులో దావా దాఖలు చేశారు. సోహాన్ సింగ్ తన ప్లాట్‌ను గుర్బక్స్ సింగ్‌కు బదిలీ చేయమంటూ రాసిన లేఖ కల్పితమని, ఆ ప్లాట్ పొజిషన్ తమకు ఇవ్వాలంటూ దావా దాఖలు చేశారు. సాక్ష్యాధారాలను, డాక్యుమెంట్లను పరిశీలించి, ఈ దావాను ట్రయల్‌కోర్టు కొట్టేసింది. దీంతో సోహన్ సింగ్ వారసులు హై కోర్టులో అప్పీల్‌కు వెళ్లారు. అక్కడ కూడా వాళ్లకు చుక్కెదురైంది. హై కోర్టు మొదటి అప్పీల్‌ను డిస్మిస్ చేసింది. దీంతో వారు సుప్రీం కోర్టును ఆశ్రయించారు. ఈ వివాదం పై తాజాగా 16.10.2026న సుప్రీంకోర్టు తన తుది తీర్పు వెలువరిస్తూ, కొన్ని చట్టబద్దమైన సూత్రాలను స్పష్టం చేసింది.
1) సోహన్ సింగ్‌కు హౌజింగ్ సొసైటీ కేవలం సేల్ అగ్రిమెంట్ చేసింది తప్ప ప్లాట్ రిజిస్ట్రేషన్ చేయలేదు. అదే విధంగా సొసైటీ విధించిన నిబంధనలకు అణుగుణంగా నిర్ధిష్ట సమయంలో అనగా 3 సంవత్సరములలోపు గృహ నిర్మాణం పూర్తి చేయలేదు. కావున సోహన్ సింగ్‌కు ప్లాట్ పై ఏ విధమైన యాజమాన్య హక్కులు లేవు.
2) సోహన్ సింగ్ తన ప్లాట్ గుర్బక్స్ సింగ్‌కు బదిలీ చేయమని లేఖ రాయడం వాస్తవం. ఒకవేళ ఆ లేఖ కల్పితం అని తెలిస్తే ఆ అగ్రిమెంట్ రద్దు చేయమని దావా వేయాల్సి ఉంది. కానీ సోహన్ సింగ్ కానీ, అతని చట్ట బద్ద వారసులు గానీ పరిమిత వ్యవధిలో ఆ పని చేయలేదు. అంటే ఆ లేఖ తమకు 1960లో తెలిసిందని దావాలో తెలియజేశారు. లిమిటేషన్ చట్టం ప్రకారం 3 సంవత్సరాల లోపు అంటే 1963 లోపు క్యాన్సిలేషన్ ఆఫ్ ఇన్ట్ర్‌మెంట్ దావా దాఖలు చేయాలి. అది కూడా చేయలేదు. దావా 1975లో అంటే 15 ఏళ్ల తరువాత దాఖలు చేశారు కాబట్టి లిమిటేషన్ దాటిపోయింది.
3) దావాలో ఉన్న ఆస్థి ఒకరి (ప్రతివాది) పేరుతో రిజిస్ట్రేషన్ అయి ఉన్నది. ఇట్టి రిజిస్ట్రేషన్ డాక్యుమెంట్ ని క్యాన్సిలేషన్ కోరకుండా, తమను యాజమానులుగా ప్రకటించమని కోరకుండా, పొజిషన్ కోరడం చట్టబద్దమైన వాదన కాదు. ఇది చెల్లుబాటు కాదు. యాజమాన్య హక్కులు కోరకుండా పొజిషన్ కోరడం చట్ట విరుద్దం.
4) ఇక ఆఖరిది ఎస్టోపెల్ మరియు ఆక్వియసెన్స్ సూత్రం: అంటే మొదట్లో తామే బదిలీకి అంగీకరించి, పరిణామాలను మౌనంగా తిలకించి, ఫలితం వచ్చేటప్పటికి ఎదురు తిరగడం అనే సూత్రం ఇందులో స్పష్టంగా కనిపిస్తుంది. అంటే 1954లో ప్లాట్ బదిలీ చేయమని లేఖ రాసి, 1959 వరకు ఇంటి నిర్మాణం పూర్తయ్యే వరకు ప్రతిఘటించకుండా, 1960లో రిజిస్ట్రేషన్‌ను అడ్డుకోకుండా, కాల పరిమితి దాటాకా 15 ఏళ్ల తరువాత దావా దాఖలు చేయడం పూర్తిగా దురుద్దేశ్య పూరితమని అత్యున్నత న్యాయస్థానం స్పష్టం చేస్తూ అప్పీల్‌ను డిస్మిస్ చేసింది.
సివిల్ సూట్ లిమిటేషన్, సేల్ అగ్రిమెంట్స్, స్పెసిఫిక్ పర్ఫార్మెన్స్ ఆఫ్ కాంట్రాక్ట్, డిక్లరేషన్ ఆఫ్ టైటిల్, రికవరీ ఆఫ్ పొసెషన్ కేసులకు పనికొచ్చే సైటేషన్ ఇది. కేసు అనుకూలతను బట్టి కోట్ చేయవచ్చు.

CITATION:

2026 INSC 1137

IN THE SUPREME COURT OF INDIA CIVIL APPELLATE JURISDICTION

CIVIL APPEAL NO. 7025 OF 2012

SMT. RANO SINGH AND OTHERS VERSUS SH. GURBAX SINGH (D) TH LRS AND OTHERS

JU D G M E N T

ARAVIND KUMAR, J.